Perú se enfrenta a una amenaza de burbuja inmobiliaria

por un corresponsal
21 octubre 2014

El Instituto Nacional de Estadística e Informática de Perú (INEI) publicó el mes pasado que los precios de las propiedades en el país han aumentado más rápidamente que en cualquier otra parte del mundo, un gigantesco 121 por ciento entre 2008 y 2012, ampliamente superando a Londres (35 por ciento), Hong Kong (61 por ciento), china (64 por ciento) y Brasil (90 por ciento).

La diferencia entre el Perú y los demás países que han visto los precios inmobiliarios subir fuertemente es que el Perú fue una de las pocas economías nacionales que surgió prácticamente ilesa de la crisis financiera mundial que estalló en 2008.

Las políticas del presidente Ollanta Humala – y su predecesor el aprista García Alan – de acceder a los pedidos de los inversores extranjeros – hizo de Perú uno de los pocos países que inicialmente se beneficiaron de la crisis. Al calificar al Perú como un lugar atractivo y seguro para invertir, fueron capaces de atraer dinero extranjero que huía de las naciones afectadas por la crisis. Al mismo tiempo, la economía del país se benefició de las exportaciones mineras, con China como socio principal. Para ello, Humala desechó rápidamente las promesas de mínimas reformas de su programa de "inclusión social", lo que le ganó la presidencia con el 80 por ciento de los votos en las zonas más pobres del país.

Durante varios años ya, el rubro construcción, junto al minero y bancario, además de nuevos sectores emergentes como el comercio y la agroindustria, ha desempeñado un papel destacado en el aumento de la renta familiar promedio de millones por encima de los niveles de pobreza extrema.

Sin embargo, desarrollos económicos recientes han demostrado que el Perú no es inmune a la crisis mundial capitalista. La economía este año se está desacelerando, lo que afecta a todos los sectores.

Con la economía mundial enfrentándose a nuevas contracciones, el aumento del PBI de Perú en los últimos años puede erosionarse rápidamente volviendo a millones de peruanos a las condiciones de extrema pobreza.

El principal factor detrás de la demanda de vivienda es el surgimiento de una nueva emergente clase media y empresarios – sectores de la población no vinculada a la burguesía tradicional.

Las fortunas de los nuevos empresarios en general son bastante frágiles. Ellos dependen de la posición del Perú como un país exportador de minerales y con la desaceleración China, sus perspectivas pueden esfumarse rápidamente.

De acuerdo con las normas de EE.UU., las "burbujas inmobiliarias", publica el sitio web SEMANAeconomica.com, “suelen medirse por el ratio precio/alquiler. Este indicador muestra el número de años que tendría que alquilarse un inmueble para recuperar el valor de compra. Generalmente cuando hay una burbuja, este ratio suele ser superior a 25. En Lima esta cifra llega a 16 según el Banco Central de Reserva (BCR). Pero en todos los distritos de lima – pobres y afluentes – el ratio ha aumentado.”

El ratio de 25, obviamente, es una cifra utilizada para medir una burbuja inmobiliaria en países desarrollados como los EE.UU. y los grandes de la Unión Europea.

Contradiciendo tal análisis, SEMANAeconomica.com escribe: “El analista económico Ricardo Lago, sostiene que el ratio precios/alquileres no debería centrarse en la cifra de 25. En declaraciones al diario peruano Correo, señaló que en el caso de un activo poco líquido como una vivienda, el ratio debería bordear 12, con lo cual ya habría burbuja económica en una gran parte de los distritos de Lima.”

Este argumento es mucho más fuerte que la simple comparación de precios en diferentes ciudades de América Latina. De acuerdo con Scotiabank-Perú, “hasta el momento el Perú tiene uno de los menores precios por metro cuadrado (m2) construido respecto a otros países en la región. En Perú es US$1,810 por m2, mientras que en países como Brasil supera los US$3,700, en Argentina y Chile los US$2,800 y en Colombia, los US$2,300.”

A medida que la demanda del sector A – el sector más rico – está casi satisfecha, los bancos han dirigido su atención a los sectores D y E – los más pobres y más vulnerables. Uno sólo puede preguntarse cuáles serán los tipos de interés hipotecarios para los sectores más frágiles de la población. Como punto de referencia, las tasas efectivas anuales de tarjetas de crédito superan el 100 por ciento en Perú.

El propósito del artículo de SEMANAeconomica.com es advertir a los capitalistas, y especialmente a los bancos, que en Perú puede estallar la burbuja inmobiliaria y sirve para exigir que Humala promulgue políticas antes de que colapse la burbuja. En efecto, los bancos ya han comenzado a restringir el crédito hipotecario.

SEMANAeconomica.com dice que “en el Perú más bien los créditos hipotecarios se están desacelerando. Entre agosto del 2014 y agosto del 2013, el stock de préstamos para vivienda creció en 13 por ciento, cuando entre el 2013 y 2012, crecieron en 24 por ciento. Sin embargo, el 90 por ciento de los créditos se destina a financiar una primera vivienda, por lo que no habría mayor riesgo de especulación. La dolarización en los créditos es de 41 por ciento.”

Además de la subida de los precios de materiales de construcción, Scotiabank advierte que “está el aumento de la morosidad bancaria hipotecaria: entre agosto del 2014 y el 2013 los créditos atrasados aumentaron 55 por ciento.”

Un aspecto importante del auge de la vivienda y su desaceleración que no fue mencionado por SEMANAeconomica.com es la forma en la que ha alimentado la corrupción en los sindicatos de la construcción. Con la desaceleración, sindicatos rivales, la CTP aprista y la CGTP estalinistas, compiten aún más ferozmente por nuevos proyectos. Con el fin de ganar el derecho a actuar como contratistas de mano de obra, no se detienen ante nada. Los diarios han informado ampliamente que ambos sindicatos contratan sicarios para deshacerse de la competencia. Hasta el momento, más de una docena de dirigentes sindicales han sido asesinados este año.